1949-2019：岛城厦门的独特商业丨外商投资研究

[ 智能网导读 ] 位于东南沿海重要的中心城市——厦门，在2017年金砖会议期间，习近平总书记曾评价其是一座“高素质的创新之城”、“高颜值的生态花园之城”。

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不论当前跨国零售企业在中国市场运营的如何，但作为中国零售卖场的教科书，外商零售的进入确实给中国零售市场产生了较大影响。近期智能网智库发布的《2019全球市值250强外商投资企业在华发展报告》中，全球市值250家跨国企业中零售占比较大，已有中国业务的跨国企业零售以28家的数量排在第一，其次是医疗健康24家，金融18家。

本文为大家精选的是1949年至今，厦门商业发展史实，选自赢商网《70年城市商业变迁史•厦门》系列文章的两篇文章，共计7000字左右，预计阅读时间10分钟。

从基础薄弱的岛城到如今快速发展的组团式海湾型城市，厦门这座城市的商业在开放政策、区域规划等帮助下不断发展。国有企业、外资零售、民资商场…多样的参与者透露着来自多方的支持与信任。

从百货商场到购物中心的更替，是大多数城市商业发展的基本路径。厦门在这一路径中，虽然也有过失败的经历，但能够做到“首店集结”以及形成独特的“厦门购物节”，这座城市的商业又有哪些过人之处与独特魅力呢？

本文来自：赢商网，作者为赢商网福建站星艳玲，经授权后转载，以下带来智能网智库精选阅读：

1949-2001：封闭岛城“搭上”经济特区列车，商业迈入发展阶段

位于东南沿海重要的中心城市——厦门，在2017年金砖会议期间，习近平总书记曾评价其是一座“高素质的创新之城”、“高颜值的生态花园之城”。

在新中国成立70周年之际，赢商网全面梳理厦门城市商业发展脉络，分阶段回顾厦门是如何从一个曾经基础薄弱、封闭落后的海防前线城市，蜕变成如今的模样。

1949-1978年：曲折中商业缓慢发展

1949年10月17日厦门解放后，厦门市开始对商业市场进行整顿登记。登记的商业共54种，商店2875家，摊贩5878户，其中固定摊贩2041户，流动摊贩3837户。

对私改造中，厦门市对商业网点进行调整，根据“便利人民购买，符合社会主义企业的管理，符合城市建设的统一规划而不妨碍市容，尽量利用原有设备，减少新的基建投资”等原则，对全市摊贩采取进店、联合、个别地方设商场、与坐商合作、整顿菜市场等办法，进行全面规划。到1957年对私改造完成后，全市共有商业户数6396户，从业人员10106人，比1956年的5397户、7983人，分别增长18.51%和26.59%。

“大跃进”期间，由于进行商业机构撤并，所有制升级，商业网点锐减。

总体来说，从解放初期至1978年的近三十年间，厦门商业经济虽然有几个时期得到较好的发展，但由于长时期遭受人为的干扰破坏以及自然灾害的损失和经济工作指导思想的错误，商业经济历经几起几落，从较长的时间来看基本上是徘徊或缓慢发展，个别时期甚至是倒退的。

商业经济形式属于国有和集体为主体的单一格局，流通渠道不畅，商业网点少，市场商品供应比较匮乏，很长时间是采取凭票定量或限量供应的形式来限制居民消费，1978年全市实现社会消费品零售总额2.24亿元，比1950年增长4.2倍，年平均增长速度仅为6.1%。

不过，在此期间，厦门仍有一批商业代表在活跃。

在新中国成立初期，厦门商业空间主要分布在厦门本岛西南隅，最初的商业形态以商业街的条状形态展开，大同路、中山路、开元路、思明东西南北路、鹭江道、海后路等成为商业聚集地段，同时富有特色商住两用的骑楼街区市该时期主要的商业布局模式。

彼时，许多老字号像大千旅社、同英布店、建成百货、瑞芳参茸行、南泰成、永康成等大型百货及金店都汇集于大同路。

同时，在中山路上也出现了新商业，比如第一百货商店。第一百货商店，系厦门市第一家综合性国有大型百货批零商店，创立于1952年，原为厦门市百货公司所属的国有门市部，后曾易名为厦门市百货公司中山商场和东方红商店。1970年，商店从原址（中山路168号）迁至现址（中山路83-103号）。1972年，商店正式定名为厦门市第一百货商店。第一百货曾是厦门最红火的百货商场，后因市场变迁，原第一百货逐渐没落。几度易手之后，如今由夏商百货接手经营。

1978-1981年：复苏中搭上“经济特区”列车

1978年，计划经济体制下的厦门缺少活力，经济规模小，社会底子薄，地区生产总值仅4.80亿元，财政总收入仅1.55亿元，外贸进出口总额仅0.82亿美元。

1978年，十一届三中全会作出了把党和国家的工作中心转移到经济建设上来的战略决策，为厦门经济特区的诞生和发展奠定了理论基础和政策基础；1980年8月，第五届全国人大常委会批准在深圳、珠海、汕头、厦门设置经济特区，厦门成为全国改革开放的“试点”和“窗口”；1981年10月15日，厦门经济特区在湖里2.5平方公里开始建设，在全国率先拉开了经济腾飞的序幕。

预示着厦门经济即将腾飞的1980年，多家国有企业在当年成立。如厦门市首家地方性外贸公司——厦门经济特区国际贸易信托公司成立，这也正是后来的厦门国贸集团股份有限公司（1993年7月，公司改为股份制，更名为厦门国贸集团股份有限公司）。

同年底，建发集团前身——“厦门建设发展公司”组建设立。作为直属于厦门市政府和特区管委会领导的行政性公司，成立之初的建发公司被赋予了特殊的历史使命——作为厦门经济特区对外引进资金、技术、设备的唯一窗口。

另外，厦门商业集团华联商厦也在同期筹建。

1981-2001年：大发展百货商超林立、外资零售进驻

1984年，邓小平同志亲临厦门视察，并亲笔题写了“把经济特区办得更快些更好些”的题词。同年5月4日，中共中央、国务院(中发〔1984〕13号文件)，批准厦门经济特区范围扩大至厦门全岛，面积扩大到131平方公里，并可实行自由港的部分政策。这为厦门经济特区的发展壮大奠定了基础，从此，厦门经济特区从初建阶段进入大发展时期。

从1981年至2001年的二十年间，厦门社会消费品零售总额以年均22.3%的速度快速增长。在此期间，厦门商业已形成了多层次、全方位、多种经济成份和运行方式并存的商品流通格局。

从发展阶段看，1981—1990年，处于特区建设初级阶段，市场经济体制逐步完善，商业规模小网点少，总量小但发展潜力大，消费品零售总额年均增幅达到26.6%；1991—2000年，特区建设进入快速发展阶段，随着经济多元化发展，居民收入不断提高，生活消费实现了从温饱迈向小康的历史性转变，消费品零售总额逐年增长，年均增长19.9%。

在商业市场建设开发方面，政府大胆引进外资、吸引内资，积极新建、改建综合性商场、市场，使商品流通总规模稳步增长。期间，华联商厦（1987）、友谊商场（1992）、华联商厦梧村分店（1997）、大陆商厦、巴黎春天购物中心（1996）、莱雅百货嘉禾店（1998）、丰联达商业中心、免税商场（1988）、思文电器新城（1992）等大中型百货商场一一落成，以及新建的湖滨北路美食一条街、牡丹大酒楼、佳丽海鲜大酒楼、舒友大酒楼等等，极大地方便了广大居民的生活消费，对全市消费品市场的快速发展起到了积极的促进作用。

诸多外资品牌也正是在这一时期开始进驻厦门。

1993年，厦门第一家麦当劳开在中山路水仙路口，里面设有儿童乐园，它是很多小朋友小时候过生日的地方。麦当劳之后，肯德基、必胜客也陆续而来。

第一家中外合资连锁超市公司福兰普利超市(倍顺)于1997年开始运作，全国连锁超市沃尔玛、台湾好又多也于2001年进入厦门。

2001年，是厦门经济特区设立20年，也正是在那时，厦门逐步引入现代化的商业经营理念和经营方式，商业管理水平和服务水准有了较大提高。

当时，MALL作为国际最新的商业形态，能提供优良购物环境及停车场，同时满足各个层次消费者购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、服务功能，是零售商业发展的新形式。2001年，福建首个MALL落户厦门，SM城市广场、世贸商城和三友假日百货正式营业,这是厦门商业发展到一定阶段，商业业态优化组合的必然趋势，给厦门的零售业带来新的亮点，促进了厦门商贸发展，填补了商贸空白，优化了商贸行业结构，改善了购物环境和提高了居民生活质量。

建立特区以前，厦门市商业、餐饮业网点绝大部分集中在中山路至厦港一带的旧市区。中山路，是国内外有了耳熟能详的厦门商业名街，其实也是厦门商业文明的发源地，在国营商业踞龙头撑大梁的时代，这里孕育诞生了厦门市第一家百货，写下了厦门商业发展及改革的进程。

特区建立后的20年，厦门城市建设发生了翻天覆地的变化。1987年厦门市行政中心由中山公园迁往湖滨北路，90年代初厦禾路改造、江头改造，90年代莲花、莲坂城市副中心建设，21世纪初SM城市广场、世贸商城建设，东部统建房及会展中心建设等为城市商业空间的发展提供了良好的条件，厦门商业空间从岛内西南隅迅速地向岛中部、东部拓展。

随着特区经济发展和市场的扩展，商业网点结构向高层次、多功能变化，便民措施更加完善，集购物、服务、娱乐、休闲、餐饮于一体的网点不断增多，形成一个大中小相结合、多种经济成份和多种经营方式相结合的消费市场网络，全方位满足不同消费者的需求。

2001—至今：岛内商业提质，岛外加速“城熟”

上世纪90年代，厦门本土零售业蓬勃发展，外资零售企业陆续进驻。进入21世纪以后，尤其在2003年厦门市经过行政区调整后，岛外的四座新城与本岛形成了组团式的海湾型城市发展格局，在快速城市化及经济全球化的影响下，全市的商业空间发生了深刻变化，商业空间的发展演化进入加速阶段。

也正是在这一阶段，厦门商圈的发展从“单一中心”向“多中心”的格局转变，并最终提出“一带两主多中心”的商业网店结构体系，和“三区多街”的发展格局。

这个阶段的厦门城市商业空间无论在宏观的商业布局及等级体系还是微观的商业内部业态都实现了较大的发展。一方面，商业空间随着海湾型城市的发展不断向岛外拓展，并在商业等级体系方面形成了市级、区级、社区级的金字塔式结构；市级商业中心的功能逐步完善，商业更加高端化；区级商业中心不断发展壮大，逐渐向市级副中心进军；而社区级商业中心蓬勃发展。

另一方面，在商业业态方面呈现多样化，业态构成完备，新型与传统业态并存，连锁经营与电子商务发展迅速。虽然这个阶段厦门商业空间发展迅速，但仍存在诸多问题，如商业空间发展的不平衡问题，岛内相对过剩，岛外相对不足。

2001-2011年：百货商场百花齐放，购物中心发展

从发展阶段看，2001—2011年，厦门商业进入稳步发展阶段，经营业态多样化，传统百货商超与购物中心同步发展，居民消费结构升级，消费热点日益显现，商业经济总量进一步扩大，社会消费品零售总额年均增长17.5%。

期间，厦门按照商业网点建设规划，在商业零售领域，加快市级商业中心建设，改造中山路街区，提高了传统老街的人气，恢复了传统商业区的活力，初步形成了“二路三圈”（即中山路、禾祥西路和中山路商圈、SM江头商圈、火车站商圈）的中心商业区格局，增强了商业中心区的聚集力；规划建设湖里商贸区、前埔商贸区、江头商贸区、海沧商贸区、同安商贸区等，形成各具特色的区域商业区；培育中山路品牌一条街、禾祥西路特色商业街、体育路体育用品一条街等专业街；大力发展社区商业，鼓励发展各种便利店、便民店、连锁店。

随后，国内外商业零售巨头继续看好厦门消费市场的内在潜力及对周边地区的辐射作用，纷纷来厦布局设点。

百货商超发展迅速

2001年，台湾连锁品牌好又多厦门首店开业，其后几年间，迅速在厦门开出多家门店。同年，沃尔玛进入厦门开出SM城市广场店和世贸商城店，随后开启了抢滩鹭岛的节奏。而在2007年沃尔玛收购好又多之后，厦门好又多也开始改造。2010年，厦门市区内4家“好又多”门店正式更名“沃尔玛”。当时的沃尔玛，在鹭岛风头正盛，不惜重金全面升级好又多门店，单单富山店的改造就花费了近3000万元。

2003年，麦德龙厦门首店开业；同年，9月，厦门汇腾天虹商场开业，是天虹在全国开设的第9家分店，也是天虹在东南区的第一家分店。

2006年，家乐福明发店开业，至此国际三大零售巨头，沃尔玛、麦德龙、家乐福正式会战鹭岛。

2009年，厦门本土零售大佬厦门华联百货有限公司整合三明商业集团、夏商民兴超市、夏商酒业、商百和金禾粮油等商业零售企业，成为集百货、超市、便利店、专业店、品牌店等多业态为一体的现代商业集团，同时更名为厦门夏商百货集团有限公司。

购物中心萌芽

继2001年，SM城市广场（SM厦门项目一期）、世贸商城两大购物中心开业后，厦门开启了购物中心时代。2007年，瑞景商业广场、老虎城欢乐购物中心相继开业，而福建首个高端商场“磐基名品中心”、SM新生活广场（SM厦门项目二期）则在2009年开业。

值得一提的是，厦门商业发展失败案例——明发商业广场，就是在此期间投建的。2002年9月，明发集团以7.85亿摘得莲坂旧城的土地开发权以打造明发商业广场。在当时，这个项目是轰动全国的。首先，这是厦门历史上（至2002年）价格最高的一次土地公开挂牌出让现场竞价活动。商业广场占地16．64万平方米，建筑面积约为406,000平方米，分割成3000多个独立商铺销售，拥有连廊、扶梯、电梯130多部，主题步行街近100条。这个体量，在当时的中国是绝无仅有的，在全世界也是罕见的。

当时40万平方米的超大商业体量不仅在中国是绝无仅有的，就是在全世界也是不多见。可惜的是，一个区位条件如此优越的项目，在2007年开业后，因设计规划的先天不足，运营管理的失败，没经营几年就每下愈况，除项目最外围的商铺还有人气，内部已成“鬼城”，如今已是商业运营反面教材的存在。

这一阶段的厦门商业百花齐放，同时在营销上也颇具亮点。知名的“厦门购物节”就是从2007年开始，每年作为市政府一项年度重点工作，每年都有多家百货商超、购物中心配合，至今已经连续举办了11年。

2011-至今：购物中心提速，百货商超或转型或退场

2011年，厦门商业发展从岛内向岛外蔓延。购物中心在2011年出现增长高峰，开业了罗宾森购物广场、湖里万达广场等多个项目，其中包括岛外首个购物中心阿罗海城市广场；随后3-4年厦门新开业购物中心数量显著减少，2012-2015年新增购物中心商业面积仅49万㎡，如厦门中华城。

受城市规划、自贸区优惠政策、人口向岛外迁移、岛内东部提升等多重因素影响，2016-2018年市场逐步“回暖”，迎来建发湾悦城、金域华府万科里、厦门万象城等多个优质购物中心入市。

尤其是2018年，银泰百货借道厦门国贸股份进驻，将其百货新零售“商场操作系统”引入厦门。

同年，厦门万象城的开业，更是让福建商业实现质的飞跃，引进品牌近400个，其中包括Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、Roger Vivier、BALENCIAGA等超30个国际一线品牌。

同时，作为“首店集结号”，厦门万象城有42%的品牌首进厦门乃至福建，更有多个品牌的中国首店落户于此。开业不到一年，厦门万象城的品牌阵列不断丰富：Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、Roger Vivier等已经开业，Burbbery、I.T、Kenzo等品牌围挡业已出街，将陆续开业。在美妆板块，除尚未开业的Lancome和DECORTE外，厦门万象城目前已经集结了由LA MER、Jo Malone等领衔的国际一线美妆护肤品牌，形成良好的消费氛围。此外，还有多家餐饮品牌的福建首店即将开业，如%Arabica（10月）和美心集团旗下的翠园（10月）。

期间，伴随着多个购物中心开业的是厦门商圈格局的变革。纵观厦门商圈格局发展，映射的是城市发展轨迹“由西向东、由岛内向岛外延展”。

21世纪前，厦门商业以岛内的中山路商圈、火车站-莲坂商圈为主，物流、贸易业和旅游业较为成熟，市政配套便利；2001年厦门SM城市广场入驻后，江头SM商圈逐步繁荣。中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈三足鼎立，共同构成厦门的三大核心商圈。

随着城市经济的快速发展，城市持续扩容，如今厦门已形成了多个商圈林立的格局：岛内东部，五缘湾、湖边水库、会展北等多个商圈崛起；岛外，受厦门城市规划的带动和自贸区等优惠政策影响，集美、翔安、海沧等区域住宅项目持续热销、入住人口日益增多，对于购物中心的需求被逐渐释放，商业氛围渐浓，集美嘉庚商圈、海沧南部新城商圈、杏林商圈等潜力商圈的崛起，进一步丰富厦门商业物业市场的商圈层次。

而在购物中心发展的同时，在2013-2016年间，厦门超市大卖场、传统百货行业掀起一波关店潮。

商超方面，2013年末，新华都南湖店、美仁宫店先后关门；2015年4月，永辉超市西林店、岳阳店关门。

百货方面，2013年2月天虹百货退出中山路名汇广场，10月巴黎春天百货思明店结束经营；2015年7月中闽百汇退出中山路商圈，一个月后，明发商业广场厦门东百购物中心闭店，年底美岁百货撤出中华城。值得一提的是，2015年，万达大刀阔斧对百货进行调整，厦门关闭了集美万达百货店，2019年，万达百货则易主更名“苏宁易购”。而近年来厦门新开的购物中心已鲜见百货的身影。

在传统零售“关店潮”压境的时期，厦门仍有一批特色超市亮相。2016年底，沃尔玛在厦门开出了第一家山姆会员店。

未来：岛内外一体化，岛内提质、岛外“城熟”

多年来，厦门持续推进岛内外发展一体化，岛内城区品质提升，岛外新城日益“城熟”，岛外的商业设施配套建设紧锣密鼓，完善提升岛外商业建设及业态。

根据规划，厦门接下来将通过一系列消费升级计划，推进重点区域商业业态升级和特色消费街区打造，推动生活服务业向精细化和高品质转变，加速实现现代商贸流通业的升级发展，擦亮厦门购物品牌，打造东南时尚高地，为市民优质生活“护航”。

目前，SM厦门三期、尚柏奥特莱斯、IOI CITY MALL、万舜汇等多个项目在建中，其中多数位于岛外。从带动新兴居住区商圈发展到构建区域性购物中心，岛内城区品质提升，岛外新城日益“城熟”。

同时，厦门地铁2号线也即将试运行，届时，两条地铁线路的贯通，厦门岛内外消费又将迎来一次改变。借力地铁、高铁网络的进一步发展，厦门商贸未来的发展有着新格局、新使命、新市场和新作为，这也将为助推消费升级递进发展，为福建“一小时购物圈”再添新亮点。